Sumario:
Don Juan Carlos I,
Rey de España.
Artículo Primero.
Las entidades financieras a las que esta Ley se refiere
podrán conceder préstamos hipotecarios
y emitir los títulos necesarios para su financiación,
de acuerdo con los requisitos y finalidades que la
misma establece, sin perjuicio de que estas entidades
u otras puedan emitir y transmitir obligaciones, con
garantía o sin ella, de conformidad con la
legislación vigente.
SECCIÓN I. ENTIDADES FINANCIERAS.
Artículo Segundo.
Uno. Las entidades financieras que a continuación
se detallan podrán otorgar préstamos
y emitir los títulos que se regulan por la
presente Ley, en las condiciones que reglamentariamente
se determinen, sin perjuicio de las normas especiales
del Banco Hipotecario de España :
-
El Banco Hipotecario de España y, cuando
así lo permitan sus respectivos estatutos,
las entidades oficiales de crédito.
-
Los Bancos privados, comerciales o industriales
y de negocios, incluido el Banco Exterior de España.
-
Las Cajas de ahorro.
-
La Caja Postal de ahorros.
-
Las entidades de financiación reguladas
por el Real Decreto 896/1977, de 28 de marzo.
-
Las entidades cooperativas de crédito.
-
Las sociedades de crédito hipotecario
a que se refiere el artículo
tercero siguiente.
Dos. Las emisiones de títulos de renta fija
con garantía hipotecaria que realicen los promotores,
constructores y sociedades de arrendamiento financiero
inmobiliario que reúnan los requisitos que
se determinen, gozarán del régimen fiscal
y financiero que en esta Ley se contempla para los
bonos hipotecarios y estarán sometidas al control
que en la misma se establece.
Artículo Tercero.
Uno. Las sociedades de crédito hipotecario
revestirán la forma de sociedades anómimas
y tendrán por objeto único la realización
de las operaciones activas y pasivas reguladas en
esta Ley.
Dos. Las sociedades de crédito hipotecario
podrán abrir cuenta de depósito a largo
plazo y de ahorro vinculado. En este caso, el importe
del crédito que estas sociedades otorguen guardará
relación con el tiempo transcurrido desde la
constitución del ahorro vinculado.
Tres. La autorización para su establecimiento
será reglada.
Artículo Cuarto.
La finalidad de las operaciones de préstamo
a que se refiere esta Ley será la de financiar,
con garantía de hipoteca inmobiliaria, la construcción,
rehabilitación y adquisición de viviendas,
obras de urbanización y equipamiento social,
construcción de edificios agrarios, turísticos,
industriales y comerciales y cualquier otra obra o
actividad.
Artículo Quinto.
Los préstamos a que se refiere esta Ley habrán
de estar garantizados, en todo caso, por hipoteca
inmobiliaria constituida con rango de primera sobre
el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre
el mismo inmueble gravasen otras hipotecas o estuviere
afecto a prohibiciones de disponer, condición
resolutoria o cualquier otra limitación del
dominio, habrá de procederse a la cancelación
de unas y otras o a su posposición a la hipoteca
que se constituye previamente a la emisión
de los títulos.
El préstamo garantizado con esta hipoteca
no podrá exceder del 70 % del valor de tasación
del bien hipotecado.
Cuando se financie la construcción, rehabilitación
o adquisición de viviendas, el préstamo
podrá alcanzar el 80 % del valor de tasación,
sin perjuicio de las excepciones que prevé
esta Ley.
Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia
que haga desmerecer el precio del bien hipotecado
el valor del mismo desciende por debajo de la tasación
inicial en más de un 20 %, la institución
financiera podrá exigir la ampliación
de la hipoteca a otros bienes, a menos que el deudor
opte por la devolución de la totalidad del
préstamo o de la parte de éste que exceda
del importe resultante de aplicar a la tasación
actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente
la cuantía del mismo.
Reglamentariamente se determinarán:
-
Los bienes que no podrán ser admitidos
en garantía, debido a que por su naturaleza
no representen un valor suficientemente estable
y duradero. En ningún caso podrán
ser excluidos como bienes hipotecables las viviendas
de carácter social que gocen de protección
pública.
-
Los supuestos en que pueda exceder la relación
del 70 % entre el crédito garantizado y
el valor del bien hipotecado, con el límite
máximo del 80 %, así como aquellos
en que la Administración, en función
de las características de los bienes hipotecados,
pueda establecer porcentajes inferiores al 70
%. En todo caso se aplicara el límite máximo
del 80 % a las viviendas sociales de protección
pública.
-
Las condiciones de la emisión de los títulos
que se emitan con garantía de hipoteca
sobre las obras en construcción.
Artículo Sexto.
Las entidades financieras a que se refiere el artículo
segundo.uno, podrán conceder avales para
garantizar la devolución de préstamos
ajenos cuando el prestatario constituya en contragarantía,
a favor de la entidad avalista, una hipoteca inmobiliaria
que reúna todos los requisitos exigidos en
esta Ley. Los fondos así obtenidos por el prestatario
avalado deberán ser destinados a los fines
previstos en el artículo cuarto.
El importe de estos avales no se tomará en
cuenta en la entidad avalista a los efectos de calcular
el límite máximo de emisión de
los títulos a que se refieren los artículos
dieciseis y diecisiete siguientes,
aun cuando, en todo caso, tendrán la consideración
de capitales en riesgo.
Artículo Séptimo.
Uno. Para que un crédito hipotecario pueda
ser movilizado mediante la emisión de los títulos
regulados en esta Ley los bienes hipotecados deberán
haber sido tasados por los servicios de tasación
de las entidades a que se refiere el artículo
segundo, o bien por otros servicios de tasación
que cumplan los requisitos que reglamentariamente
se establecerán.
Dos. El Ministerio de Economía y Hacienda,
previo informe del Instituto de Crédito Oficial,
regulará:
-
Las normas generales sobre la tasación
de los bienes hipotecables, a que habrán
de atenerse tanto los servicios de las entidades
prestamistas como las entidades especializadas
que para este objeto puedan crearse.
-
La forma en que deba constar la tasación
efectuada.
-
El régimen de inspección del cumplimiento
de tales normas.
Artículo Octavo.
Los bienes hipotecados habrán de estar asegurados
contra daños por el valor de tasación,
en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Artículo Noveno.
Reglamentariamente se establecerá el porcentaje
mínimo que deben representar los recursos propios
de las entidades financieras a que se refiere el artículo
segundo respecto de los capitales en riesgo por
razón de préstamos y avales con garantías
hipotecarias.
Artículo Diez.
Las hipotecas inscritas a favor de las entidades
a que se refiere el artículo
segundo sólo podrán ser impugnadas
al amparo del párrafo segundo del artículo
878 del Código de Comercio, mediante acción
ejercitada por los síndicos de la quiebra,
en la que se demuestre la existencia de fraude en
la constitución de gravamen, y quedando en
todo caso a salvo el tercero que no hubiera sido cómplice
de aquél.
Artículo Once.
Las entidades a que se refiere el artículo
segundo que dispongan de créditos hipotecarios
con los requisitos establecidos en la Sección
anterior podrán emitir cédulas y
bonos hipotecarios que podrán ser nominativos,
a la orden o al portador, con amortización,
periódica o no periódica, a corto o
largo plazo, con interés constante o variable,
con o sin prima, en serie o singularmente, con arreglo
a lo que disponen los artículos siguientes.
La realización de estas emisiones se ajustará
a las normas administrativas sobre emisiones de títulos
valores de renta fija.
Artículo Doce.
Las cédulas hipotecarias podrán ser
emitidas por las entidades a que se refieren los apartados
a, b, c, d, f y g del artículo
segundo.
El capital y los intereses de las cédulas
estarán especialmente garantizados, sin necesidad
de inscripción registral, por hipoteca sobre
todas las que en cualquier tiempo consten inscritas
a favor de la entidad emisora, sin perjuicio de la
responsabilidad patrimonial universal de la misma.
Las emisiones de cédulas hipotecarias no estarán
comprendidas en el número 10 del artículo
21 del Código de Comercio ni les será
de aplicación el Capítulo VII de la
Ley sobre régimen jurídico de las Sociedades
Anónimas de 17 de julio de 1951.
Artículo Trece.
Los bonos hipotecarios podrán ser emitidos
por todas las entidades a que se refiere el artículo
segundo.
El capital y los intereses de los bonos estarán
especialmente garantizados por los créditos
hipotecarios que se afecten en la escritura de emisión,
lo que se hará constar en el Registro de la
Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones
de las hipotecas afectadas.
Será necesaria la constitución de un
sindicato de tenedores de bonos, cuando éstos
se emitan en serie, y la designación por la
entidad emisora de un comisario que concurra al otorgamiento
de la escritura de emisión en nombre de los
futuros tenedores de bonos. Dicha persona, cuyo nombramiento
deberá ser ratificado por la asamblea de tenedores
de bonos, será presidente del sindicato, y,
además de las facultades que le hayan sido
conferidas en la escritura de emisión o las
que le atribuya la citada asamblea, tendrá
la representación legal del sindicato, podrá
comprobar que por la entidad se mantiene el porcentaje
a que se refiere el artículo
diecisiete.uno, y ejercitar las acciones que correspondan
a aquél.
Sin perjuicio de lo establecido en el párrafo
tercero del artículo doce de
la Ley, el presidente, así como el sindicato
en todo lo relativo a su composición, facultades
y competencias se regirán por las disposiciones
del Capítulo VII de la Ley de Sociedades
Anónimas, en cuanto que no se opongan
a las contenidas en la presente Ley.
Artículo Catorce.
Las cédulas y bonos hipotecarios incorporan
el derecho de crédito de su tenedor frente
a la entidad emisora, garantizado en la forma que
disponen los artículos doce
y trece, y llevarán aparejada
ejecución para reclamar del emisor el pago,
después de su vencimiento.
Los tenedores de los referidos títulos tendrán
el carácter de acreedores singularmente privilegiados,
con la preferencia que señala el número
tercero del artículo 1.923 del Código
Civil frente a cualesquiera otros acreedores,
con relación a la totalidad de los créditos
hipotecarios inscritos a favor del emisor cuando se
trate de cédulas y con relación a los
créditos hipotecarios afectados cuando se trate
de bonos.
Los tenedores de los bonos de una emisión
tendrán prelación sobre los tenedores
de las cédulas cuando concurran sobre un crédito
afectado a dicha emisión.
Artículo Quince.
Las entidades a que se refiere el artículo
segundo podrán hacer participar a terceros
en todo o en parte a uno o varios créditos
hipotecarios de su cartera, mediante la emisión
de títulos valores denominados participaciones
hipotecarias.
No serán susceptibles de participación
los créditos hipotecarios que sirvan de garantía
a la emisión de bonos hipotecarios.
Dicha participación podrá realizarse
al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo
concedido, pero el plazo de la participación
no podrá ser superior al que reste por transcurrir
para el vencimiento del crédito hipotecario
ni el interés superior al establecido para
éste.
El titular de la participación hipotecaria
tendrá acción ejecutiva contra la entidad
emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones
no sea consecuencia de la falta de pago del deudor
en cuyo préstamo participa dicha persona. En
este caso, el titular de la participación concurrirá,
en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario,
en la ejecución que se siga contra el mencionado
deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación
en la operación y sin perjuicio de que la entidad
emisora perciba la posible diferencia entre el interés
pactado en el préstamo y el cedido en la participación,
cuando este fuera inferior.
El titular de la participación podrá
compeler al acreedor hipotecario para que inste la
ejecución. Si el acreedor hipotecario no instare
la ejecución judicial dentro de los sesenta
días desde que fuera compelido a ello, el titular
de la participación podrá subrogarse
en dicha ejecución, por la cuantía de
su respectiva participación. Las notificaciones
pertinentes se harán fehacientemente.
La parte de créditos cedida en participaciones
hipotecarias no se computará dentro de la cifra
de capitales en riesgo.
En caso de quiebra de la entidad emisora de la participación,
el negocio de emisión de la participación
sólo será impugnable en los términos
del artículo diez y, en
consecuencia, el titular de aquella participación
gozará de derecho absoluto de separación
en los términos previstos en los artículos
908 y 909 del Código de Comercio.
Igual derecho de separación le asistirá
en caso de suspensión de pagos o situaciones
asimiladas de la entidad emisora de la participación.
Artículo Dieciseis.
Las entidades no podrán emitir cédulas
hipotecarias por importe superior al 90 % de los capitales
no amortizados de los créditos hipotecarios
de su cartera, deducidos el importe de los afectados
a bonos y participaciones hipotecarias.
Artículo Diecisiete.
Uno. Las entidades no podrán emitir bonos
hipotecarios por importe superior al 90 % de los capitales
no amortizados de los créditos afectados.
Dos. El vencimiento medio de los bonos hipotecarios
no podrá ser superior al de los créditos
afectados.
Artículo Dieciocho.
Uno. El emisor estará obligado a mantener
en todo momento los porcentajes a que se refieren
los dos artículos anteriores.
Dos. Si por razón de la amortización
de los préstamos, el importe de las cédulas
y bonos emitidos excediera, respectivamente, de los
límites señalados, las entidades podrán
optar por adquirir sus propios bonos, cédulas
o participaciones hipotecarias hasta restablecer la
proporción o, en el caso de que se produzca
la cancelación de hipotecas afectadas a una
emisión de bonos, sustituirlas por otras que
reúnan las condiciones exigidas, afectándose
éstas registralmente mediante nota marginal
que se practicará a la vista de la escritura
pública otorgada por el emisor y de la aceptación
del Sindicato de tenedores de dichos bonos.
Tres. Cancelada la hipoteca por haber satisfecho
el préstamo el deudor hipotecario o por cualquier
otra causa legal, quedará extinguida la nota
de afección a que se refiere el artículo
trece y se procederá de oficio a su cancelación.
SECCIÓN IV. RÉGIMEN
FISCAL, FINANCIERO Y DE CONTROL ADMINISTRATIVO.
Artículo Diecinueve.
Uno. Las adquisiciones de títulos hipotecarios
a que se refiere el artículo
once anterior, realizadas durante el período
administrativo necesario para conseguir, respecto
de los mismos, las condiciones de cotización
calificada, se considerarán inversiones, a
los efectos de las deducciones previstas en el apartado
cuatro, f, segundo, del artículo 29 de la Ley
44/1978, de 8 de septiembre.(Esta Ley fue derogada
y sustituida por la Ley 18/1991, de 6 de junio, del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
Asimismo, su suscripción durante el indicado
plazo tendrá el carácter de inversión
a los efectos previstos en el artículo 26.1,
párrafo primero, de la Ley 61/1978, de 27 de
diciembre.(Esta Ley fue derogada y sustituida
por la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto
sobre Sociedades)
Para las adquisiciones o suscripciones de los anteriores
títulos, según proceda, realizadas con
posterioridad a dicho plazo, se aplicarán los
citados artículos 29 y 26 en sus propios términos.
Dos. La emisión, transmisión y cancelación
de los títulos hipotecarios regulados en esta
Ley, así como su reembolso, gozarán
de la exención establecida en la Ley del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
Artículo Veinte.
Los títulos hipotecarios regulados en esta
Ley serán admitidos como inversiones de las
reservas obligatorias de las sociedades y empresas
mercantiles, equiparándose a estos efectos
a los valores cotizados en Bolsa. En particular, serán
admitidos para los siguientes fines:
-
Inversiones de las reservas técnicas de
las entidades de seguros y de capitalización
y de ahorro.
-
Inversión de los recursos de las sociedades
y fondos de inversión mobiliaria.
-
Inversión en fondos de reserva de las
entidades de la Seguridad Social.
Artículo Veintiuno.
Sin perjuicio de las atribuciones del Banco de España
y de las competencias de otros órganos de la
Administración en sus respectivas materias,
corresponderá al Ministerio de Economía
y Hacienda el control e inspección de la aplicación
de las normas de esta Ley, especialmente en lo que
se refiere a la constitución y funcionamiento
de las sociedades de crédito hipotecario y
condiciones de la garantía de los créditos,
el cumplimiento de las normas de tasación,
los requisitos exigibles para las emisiones de cédulas,
bonos y participaciones, y las proporciones establecidas
entre las partidas de activo y pasivo, así
como los aspectos referentes al funcionamiento del
mercado secundario.
Artículo Veintidós.
Los títulos hipotecarios serán transmisibles
por cualesquiera de los medios admitidos en derecho
y sin necesidad de intervención de fedatario
público ni notificación al deudor. Cuando
sean nominativos podrán transmitirse por declaración
escrita en el mismo título. En caso de que
los títulos sean al portador, se presumirá
que el propietario de los mismos es el último
perceptor de intereses.
Artículo Veintitrés.
Artículo Veinticuatro.
Uno. El emisor tendrá la facultad de negociar
sus propios títulos hipotecarios, comprarlos,
venderlos y pignorarlos, dentro de los límites
que reglamentariamente se establezcan.
Dos. Las comisiones aplicadas a estas operaciones
y servicios serán las establecidas en las normas
sobre tarifas bancarias.
Tres. No se podrán conceder préstamos
hipotecarios a las personas titulares del capital
de la entidad o a sus directivos, en los términos
que reglamentariamente se determinen.
Artículo Veinticinco.
Uno. Todas las entidades que emitan títulos
hipotecarios al amparo de esta Ley podrán participar
en fondos de regulación del mercado de títulos
hipotecarios, mediante la suscripción de participaciones
de éstos, por un importe igual al tanto por
ciento de cada emisión que realicen.
Dos. Estos fondos tendrán como finalidad regular
el mercado secundario de títulos hipotecarios
mediante la compra y venta de los mismos, con el fin
de asegurar un grado suficiente de liquidez.
Tres. Reglamentariamente se establecerán las
funciones que deban realizar estos fondos, las inversiones
en que puedan emplear sus recursos y los criterios
para el desempeño de su función de regulación
del mercado, teniendo en cuenta los tipos de interés
de éste y las directrices de política
económica.
Cuatro. El Banco Hipotecario de España promoverá
la constitución de una sociedad gestora con
un Fondo de regulación de carácter público,
cuya finalidad prioritaria será la de fomentar
la financiación de la construcción y
adquisición de viviendas. Por vía reglamentaria
se determinará la forma en que deba regirse
dicho fondo, atendiendo a las directrices de política
monetaria.
Cinco.
Seis. Para la financiación de sus necesidades,
el Fondo contará con los porcentajes de participación
sobre las emisiones que intervienen en el mercado
y con la posibilidad de acceso a la refinanciación
en el Banco de España en las condiciones que
se desarrollaran reglamentariamente.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
PRIMERA.
En todo lo no previsto en esta Ley y en cuanto a
los requisitos para la constitución, modificación
y extinción de las hipotecas, se aplicarán
en todo caso el Código Civil y la legislación
hipotecaria.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
SEGUNDA.
En el plazo de seis meses el Gobierno, a propuesta
de los Ministerios de Justicia y Economía y
Comercio, en sus respectivas esferas, dictará
normas complementarias para el adecuado funcionamiento
del mercado hipotecario y en particular las de ejecución
de las cédulas y bonos, las de cancelación
registral sobre la base de los principios que informan
esta Ley, así como las de revisión y
fijación del límite a los aranceles
de Notarios, Registradores y Agentes mediadores para
las operaciones reguladas por la misma.
DISPOSICIÓN ADICIONAL
TERCERA.
El Gobierno regulará por Decreto la figura
del seguro de crédito con la finalidad de garantizar
y dar seguridad a las operaciones sobre préstamos
hipotecarios.
Por tanto, mando a todos los españoles, particulares
y autoridades que guarden y hagan guardar esta Ley.
Palacio Real, de Madrid, a 25 de marzo de 1981.
- Juan Carlos R. -
El Presidente del Gobierno,
Leopoldo Calvo-Sotelo y Bustelo.
